先日このブログでちらっと言いましたが、ついに新しい物件をお任せいただけることが内定しました。
（まだ契約を交わしていないので、”内定”ということで）
2年ぶりの新規物件。
しかもこれから改築を始めるということなので、かなり初期段階から関わることができた、大変ありがたい物件です。
自分の備忘録も兼ねて、シェアハウス運営の立上げについて簡単にまとめてみました。
全体の流れ
ここでは
オーナー様が物件の所有者として存在し、自分は運営という立場で参加する
という前提でお話します。
全体の流れは
- 契約
- 備品
- インフラ
- プロモーション
となります。
スケジュールのイメージでいくと、N月1日にオープンするとした場合
- 契約：オーナーと[N-2]月中旬まで。入居者分は[N-1]月中旬まで。
- 備品：[N-3]月末までに見積もり、[N-2]月に手配、[N-1]月に搬入、設置
- インフラ：[N-1]月
- プロモーション：早めにスタートできたらいうことはない
例えば11月1日にオープンとすると
- 契約：オーナーと9月中旬まで。入居者分は10月中旬まで。
- 備品：8月末までに見積もり、9月に手配、10月に搬入、設置
- インフラ：10月
- プロモーション：早めにスタートできたらいうことはない
という感じです。
契約
まずオーナーとの間で契約をかわさないといけません。
サブリース契約、または委託契約を結ぶことになります。
これをイチから作るのは大変困難です。
ツテを使って利用実績のある契約書を入手し、それを自分なりにアレンジする方法をおすすめします。
そしてできれば、出来上がったものを弁護士にチェックしてもらい、法的な不備がないか（法的に認められない条件を設定していないか、など）を確認してもらうといいです。
備品の手配は100万円以上の金額になることが多いので、その手配をする前に契約を締結しておかないと、自分で仮手配した後に契約不成立、なんてことも起こりえます。
サブリース額や報酬額、すなわちオーナーから受け取る報酬額は大切な要素の一つですが、備品の購入額などオーナーにとって投資する額が影響を与えることがあります。
そのため、後述しますが、備品の見積もりは契約の前に終えられるよう準備をしておいたほうがいいです。
契約について気をつけておくべきことは「解約事項」。
うまく言っているときは正直契約の内容はあまり問われません。
問題は、「気が変わった」とか「もっと収益をあげたい」とか何かしらの理由で解約する必要が双方に生じた時。
結婚していた夫婦の一方から離婚を請求するようなものです。
オーナーから解約したいこともあれば、自分から解約したいときもあります。
なので、解約するにあたって満たさなければいけない条件を必ず設定しておくことです。
でないと、”必ず”もめます。
いつまでに、どういう形で、補償をどれくらい、というように具体的に細かく設定しておいたほうがいいです。
備品
備品とは、シェアハウスで使う家具や家電製品、その他必要な装置、物品のことをまとめて総称したものです。
ベッド、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、照明、テーブル、椅子、エアコン、などなど。。。
大切なのは「リストを作成すること」です。
間取りを眺め、自分のやりたいイメージを浮かべて、一品一品リストにしましょう。
これは検証していくと気持ちが変わったりすることもあり、何度も何度も練り直すんです。
なのでリストがあれば何が過不足しているのかがいつでもわかります。
主な仕様、販売店、商品番号、なども掲載しておきましょう。
手配をかけるときは、一気にかけますので、
- 手配日
- 納入予定日
- 納入日
- 設置日
- 設置完了
といった項目も用意してチェックリストとしても使えます。
備品の納入を完了するのは遅くともオープンの2週間前くらいには終わらせておきましょう。
設置が終わってから竣工写真を撮影します。
その写真をプロモーションに利用するので備品の設置が遅くなればなるほど、集客活動が遅くなります。
もう一つ備品設置で覚えておくことは、「ごみ処理」です。
ダンボール、クッション材などが大量に発生します。
これを家庭ごみの日に出すと近隣に迷惑をかけます。
できることなら自治体に連絡をいれて、有料でもお金を払っていっぺんに持っていってもらうことをおすすめします。
これは
- 一気にごみ処理が完了でき、他のタスクに集中できる
- 近隣への迷惑を最小限に留められる
というメリットがあるので、自分のコストと認識してでも対応したほうがいいです。
他社の立上げでここを軽視していたところがありましたが、オープンした後もゴミが空室に押し込められていて、なかなか集客にエンジンがかかりませんでした。
インフラ
ここでいうインフラは
- 電気・ガス・水道
- インターネット
- ゴミ捨て場の確保
- 近隣への挨拶
です。
電気はブレーカーをあげ、水道は元栓をあければすぐに使えます。
後は開始手続きを忘れずにすぐに済ませることです。
ガスは連絡をしてだいたい1〜2日で元栓を開栓してくれますが立ち会いが必要なので
スケジュールを確認しておきましょう。
インターネットは規模にもよりますが、今やインターネット回線は水道光熱と同様のライフラインと言ってもいいくらいです。
複数の人間が生活をしますので、市販の小型ルーターを買って設置、ではおそらくパフォーマンスが出せないと思われます。
しっかりプロバイダに連絡をいれて大型のルーターを設置しましょう。
私は法人として業務用の回線を引くことにしています。
なのでスケジュールが見えたら業者と設置スケジュールを設置するようにしています。
ゴミ捨て場ですが、これは自治体に連絡をいれて場合によっては自分で場所の設置をしないといけなくなります。
なので早めに自治体と連絡をとりゴミ捨て場の確認をしましょう。
そして近隣への挨拶。
これから少なくない人数の人が生活を始めるので、場合によっては不安になる人がいます。
その不安を持たれたまま運営を開始すると、住人と近隣との間でトラブルになりかねません。
近隣の方にも受け入れていただくことが大切と考えており、早めにご挨拶をして不安を取り除く努力をすることをおすすめします。
そして既存のゴミ捨て場を利用させて貰う場合、ゴミ当番制度があるかもしれないのでそのあたりも確認しておいたほうがいいです。
プロモーション
主なプロモーション活動は
- 竣工写真撮影
- ホームページの更新
- 集客サイトへの登録
- プレスリリース
となります。
まずは竣工写真。
これは集客に必要な大切な写真で、これからずっと使い続けますので、よほどご自身の腕に自信がないかぎり、プロにおまかせしたほうがいいです。
なのでスケジュールが見えてきたら早めにカメラマンを確保しておきましょう。
自社のホームページに掲載する場合、そのページを作る必要があります。
私も新たに作成をしなくてはなりません(^^;;
集客サイトへの登録も、事前にサイトの担当者と連絡をとり登録条件に該当しているかどうかの確認をしておいたがいいです。
大山の物件の時に、まさかのNGを食らったことがあり面食らったことがあります（笑）
そして効果を狙うならプレスリリースもあり、です。
1回あたり4〜5万円くらいしますが、オープンしたてのときはまったくの無名の存在ですから、いろいろな媒体が取り上げてくれるのは大きいです。
私もMBAシェアハウスやランニングシェアハウスを立ち上げた時にプレスリリースを活用しました。
お任せいただける物件は今月から改築が始まるとのこと。
見込みは11月にオープン。
老体に鞭打ってがんばります(^^)
